Cambiar uso de local a vivienda

de local a vivienda. errores

Hemos hablado de cómo se ha ido imponiendo invertir en locales tras el confinamiento, pero hoy vamos a revisar los 5 errores más comunes a la hora de transformar un local en vivienda y cómo solventarlos.

Los 5 principales errores al convertir un local comercial en vivienda

1. Centrarte exclusivamente en el precio

¿Cuál es el objetivo de la compra? ¿Vivir en dicha propiedad? ¿Venderla o alquilarla? Según la situación deberías revisar la zona (bien comunicado, zona más o menos comercial o de ocio, espacio disponible, si hay otras viviendas similares en la zona y a qué se destinan…

Adquirir y transformar un local en vivienda no es exactamente más económico que comprar una vivienda, ya que el precio de los locales comerciales en Alicante está entre 30.000 y 45.000 €. A esto hay que sumar los costes de los trámites y la reforma, que incluye un proyecto firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, los permisos y la propia reforma en sí. Hablaríamos de un presupuesto de alrededor de 60.000 a 80.000€.

La ventaja. A) puedes crear tu casa ideal desde 0; B) puedes dedicarlo a alquiler vacacional. Esto nos lleva a un sub-error, si sabes a qué vas a dedicar la vivienda puedes valorar diferentes proyectos, no necesariamente convertir un local en vivienda.

2. Comprar el local sin haber aclarado los usos posibles

Lo bueno de la propiedad privada es que es tuya, tienes plena libertad para dedicarla al uso que prefieras, vacacional, residencial o comercial. Los dos errores en los que cae la gente aquí son:

  • Permiso de la comunidad de propietarios
  • Normativa vigente sobre viviendas de tu Comunidad Autónoma.

En cuanto al primer punto, el Tribunal Supremo dictaminó en la sentencia de 24 de octubre de 2011 que «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa», lo que viene a decir que el propietario dispone de plena libertad salvo que el cambio esté légitimamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado en los estatutos de la comunidad de propietarios en el título constitutivo.

3. Desconocer las normas sobre la vivienda

Aquí hablamos de la normativa vigente sobre viviendas de tu Comunidad Autónoma, que para el caso de la comunidad Valenciana es Orden de 7 de diciembre de 2009 de la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda por la que se aprueban las condiciones de diseño y calidad en desarrollo del Decreto 151/2009 de 2 de octubre, del Consell.

Los aspectos más importantes son los siguientes:

  • Tamaño mínimo: superficie y altura. La superficie útil mínima es de 30 metros cuadrados o 24 metros cuadrados para un apartamento. La altura mínima deberá ser de 2,50 metros, admitiéndose descuelgues de hasta 2,20 metros.
  • Longitud de fachada mínima. En el caso de Alicante son 6 metros en edificios antiguos y 15 metros con la actual normativa.
  • Existencia de baño, cocina con fregadero, espacio de almacenaje (armarios)
  • Ventanas que garanticen la ventilación de la vivienda y la entrada de luz natural.
  • Salida de humos.
  • Conectividad a suministros.

Así que cuando mires un local es importante tener claro la fachada y la altura de los techos, ya que sino, no podrás conseguir la licencia de primera ocupación.

4. Preferir hacer la reforma en B

A nivel urbanístico, las ciudades están llenas de normativas, incluyendo las sanciones, que pueden ser cuantiosas si se cambia el uso pero no se notifica a catastro. Para poder hacer todo legal y evitar problemas vas a necesitar cumplir con las normas urbanísticas del punto 3 pero además vas a necesitar:

  • Proyecto firmado por un arquitecto o arquitecto técnico
  • Licencia de obra (mayor o menor según corresponda)
  • Certificado de primera ocupación (se pide hasta 2 meses después de haber finalizado las obras).

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5. No planificar la reforma

Este punto es complicado, todos estamos de acuerdo en que cuanto más rápida sea la reforma y más económica mejor, si puedo pagarla en B mejor que si la pago en Blanco. Vamos a ver estos problemas de uno en uno.

  • Escoge a una empresa por sus referenciastrabajos previos y garantías. Esto qué quiere decir, que cuando pidas un presupuesto llames a sus clientes (podrás encontrar algunos en la web o pedirlo a la empresa), revisar trabajos que tengan publicados, ver la calidad y detalle de los acabados, y con qué tipos de garantías cuentan (seguro de responsabilidad civil, plantilla contratada, solvencia, forma de pagos).
  • Pide entre 3 y 5 presupuestos, y haz una comparación completa de lo que se incluye en cada uno antes de elegir, pregunta siempre todas las dudas que puedas tener.
  • Si haces la reforma en A la puedes desgravar cuando hagas la declaración del IRPF en el alquiler. Cuando vendas la vivienda, también es un gasto que puedes desgravar. En este post te contamos cómo desgravar los gastos de tus alquileres.

Tú Property in Spain es una inmobiliaria especializada en el sector inversión que cuenta con un equipo de profesionales para llevar a cabo cualquier tipo de reforma. Si estás en la encrucijada de invertir en un local para transformarlo en vivienda pero no lo tienes claro, contacta con nosotros, te asesoramos.

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