Hipoteca joven

hipoteca joven

Para comprar una vivienda hay que afrontar una serie de gastos, como es natural: el precio de la vivienda, los impuestos (ITPV) y los gastos notariales, consulta nuestro artículo sobre los gastos de compra-venta para más información. Actualmente, desde 2019 podríamos decir, hay tres tendencias que los bancos vienen cumpliendo, por un lado el montante que prestan es del 80% del precio de tasación (algunos, los menos, llegan al 90%); para el importe del préstamo utilizan el criterio más bajo (el precio de compra/ la tasación); están fomentando los intereses a tipo fijo, ya que el euribor sigue en negativo (desde 2016) y por tanto no sacan rendimiento.

¿Para un joven qué significa esta situación?

Significa que si un un joven (menor de 35 años) quiere comprar una vivienda y necesita una hipoteca debe tener el 30% del precio de la vivienda (20% de lo que el banco no presta y 10% para los gastos -impuestos y notaría-). Veámoslo con un ejemplo:

  • Valor de la vivienda 100.000€
  • Tasación en 105.000 €
  • Concedido por el banco: 80.000€ (80% del precio más bajo entre tasación y precio de compra-venta, no lo olvides).
  • Aportado por el comprador: 20.000€ para completar el total + 10.000€ para gastos –> 30.000€

La conclusión es que se necesitan unos 30.000€ de ahorro para comprar una vivienda de 100.000€, algo que no siempre es factible.

Y es aquí donde aparece una nueva tendencia del mercado, provocada, en parte quizás, por el covid-19, y es que los bancos han comenzado a buscar al comprador joven.

En una entrevista dada a El País Ana Botín hacía un avance sobre el futuro de Banco Santander, hipotecas al 95%, avaladas por el ICO. Esto supondría que en lugar de los 30.000€ necesitarás 15.000€ (la mitad), ya que los gastos siguen corriendo a cuenta del comprador.

Con esta idea esperan además que se incentive la construcción de 150.000 viviendas y crear nuevos puestos de trabajo.

 

Por último, si estás en proceso de comprar una vivienda, no te aclaras con las hipotecas o las condiciones de los bancos, avísanos y te asesoraremos.

Convertir local en vivienda: la nueva inversión generada por el covid-19

convertir local en vivienda

Transformar un local comercial (espacio de uso terciario) en una vivienda (espacio de uso residencial) es un trámite largo en el cual hay pedir una licencia de cambio de uso del suelo, contar con un proyecto firmado por un arquitecto o arquitecto técnico y hacer cumplir la normativa, entre las que nos encontraremos en Código de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, un código técnico que define los requisitos para que la vivienda sea habitable, así como el plan de Ordenación Urbanística de la ciudad de Alicante, que nos dice cómo se puede usar el suelo.

Dicho lo cual,

¿Por qué convertir un local o almacén en una vivienda?

2008 supuso un duro golpe al ladrillo. Esta nueva situación generada por el covid-19 no está golpeando a la vivienda tal como se pronosticó por los más alarmistas, aunque sí ha afectado al precio de la vivienda en Alicante, sin embargo el golpe más duro se lo están llevando los locales comerciales. Según un estudio realizado por  Brickbro, una startup que convierte locales en lofts, la oferta aumentará en un 40% debido a los cierres de numerosos negocios.

Esto significa que nuevamente desde 2008 el precio de los locales bajará, aumentando la rentabilidad inmediata de estos nuevos espacios.

¿Qué tipo de local debo buscar para hacer viviendas?

Tanto si conoces Alicante como si estás planteando invertir en su sector inmobiliario, debes saber que hay al menos 2 tipos de inversiones interesantes: transformar un local en vivienda o transformar un local en varias viviendas.

Si tu idea de inversión es crear varias viviendas desde un local tienes que fijarte en el tamaño de la fachada más que en la superficie total del local. A modo de ejemplo, en la zona RP (Renovación de Periferias), el Plan General de Ordenación de Alicante dice que en las zonas por parcelizar una fachada debe tener un tamaño de al menos 15 metros, salvo que hubiera sido parcelizada antes de dicho plan, entonces podrá tener 4,5m, mínimamente.

Cuando hayas encontrado un local que te interesa lo mejor es que investigues la zona en el Plan General de Ordenación Urbanísitica.

Aparte de la fachada, también debes saber cuántos metros cuadrados debe tener una vivienda. Alicante se rige por el Texto Integrado de la Orden de 7 de diciembre de 2009 de la Consejería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, según el cual, para una vivienda-apartamento los metros cuadrados mínimos son 24, para una vivienda normal son 30 m2.

¿Cómo rentabilizo mi inversión?

En Alicante tenemos costa, lindas playas de arena clara, desde Guardamar a Denia, no distan más de una hora en coche. Tenemos sierras, montes y campos de golf, así como excelentes terrazas y el aeropuerto. No es por tanto de extrañar que uno de los usos principales sea dedicar estas nuevas viviendas a alquiler vacacional.

La variable nueva ha sido el covid-19, que ha afectado al turismo y a la vivienda vacacional tanto como la hostelería. Sin embargo no es el único cliente, solteros, parejas jóvenes o personas con movilidad reducida que dejan sus pisos altos sin ascensor son excelentes demandantes de este tipo de vivienda. Se trata de una demanda con una oferta no satisfecha, ya que en la ciudad sigue habiendo más demandantes de alquiler que vivienda disponible.

Finalmente, como todo proyecto rentable, se puede explotar durante una serie de años y posteriormente venderlo.

 

Si buscas invertir en el sector inmobiliario y necesitas orientación, contacta con nosotros y te ayudaremos a hacer realidad tu inversión.

Informe inversión inmobiliaria Alicante

informe mercado inmobiliario alicante

Alicante, ciudad de contrastes, playa, sol, chiringuitos, algunos museos y un curioso casco antiguo de trazas medievales (ss. XII-XV) y modernas (1500-1799). Si sitúa en la costa mediterránea, y como otras provincias marítimas, desde Málaga a Gerona, es un polo de atracción para el inversor extranjero.

En este post vamos a ver el estado del mercado inmobiliario alicantino, teniendo en cuenta datos nacionales, provinciales y de la capital para conocer a los compradores, los compradores potenciales y el potencial del parque inmobiliario local.

Cómo es la distribución socio-económica nacional y alicantina

Vamos a ver la distribución de la riqueza y la capacidad económica del comprador potencial en la ciudad, y lo compararemos con los datos nacionales.

Dato

Crecimiento poblacional

Paro

Ingresos medios anuales

España

0,6%

13,78%

25.537 €

Alicante capital

1%

18,95%

23.467 €

Dato

España

Alicante capital

Crecimiento poblacional

0,6%

1%

Paro

13,78%

18,95%

Ingresos medios anuales

1%

18,95%

23.467 €

25.537 €

23.467 €

La ciudad de Alicante ingresa menos que la media nacional, su paro es más elevado, a este dato hay que añadir que cuenta un gran envejecimiento poblacional. 

Quién busca vivienda en Alicante y cómo la busca

El 70% de las búsquedas tienen como finalidad la compra, el 30% restante se orienta hacia el alquiler.

Vamos a ver el mercado de la compra. Como hemos mencionado más arriba, la costa mediterránea es un polo de atracción para extranjeros compradores. La media nacional se sitúa en el 13%, subiendo para la ciudad al 22,23% y para la provincia de Alicante al 28,42%, con zonas como Santa Pola o Elche a la cabeza.

Destacan como compradores extranjeros ingleses, franceses y alemanes

En cuanto al comprador nacional, existe un modelo tipo basado en los criterios de búsqueda que encontramos regularmente:

  • Mujer de 36 a 46 años, vive en pareja y tiene hijos
  • Ya cuenta con vivienda y busca cambiar (zona, casa más grande)
  • Que tenga 3 dormitorios
  • Rango de precio entre 100.000-200.000 €
  • Hipoteca que cubra 50-80% del valor de la vivienda

Los compradores en general buscan en la misma ciudad donde viven (66% de las búsquedas), la mayoría ya ha comprado primera vivienda y busca comprar otra (70% de las búsquedas), sea por cambiar de vivienda habitual, adquirir una segunda residencia o invertir; nuestro principal objetivo hasta ahora había sido 3 dormitorios, ya que así queda una habitación matrimonial y 2 para los hijos, pero como hemos visto, este patrón de búsqueda se ha visto alterado por el covid-19 (relacionado: nuevo tipo de vivienda tras el covid-19), lo que supone el 43% de las búsquedas.

Por último, los rangos de edad, los grupos más activos son 36 a 45 años (33,2% de los buscadores) y 46-56 años (28,6%), se trata de familias con economías asentadas, contrato fijo, ahorros y capacidad de endeudamiento para adquirir una segunda vivienda o cambiar su vivienda habitual por otra vivienda.

Cómo es el parque inmobiliario alicantino

Se trata de un parque inmobiliario variado, con vivienda antigua (1960-1980), muy antigua (anterior a 1950) y cada vez más vivienda reciente (tras el 2000). Esta nueva vivienda se reparte de manera más o menos uniforme a lo largo de la ciudad, especialmente en los barrios próximos al Centro de la ciudad (Carolinas Bajas, Plá del Bón Repós o San Blas). El barrio de Los Ángeles-Benissaudet y los PAUs son los focos de obra nueva.

La media de precio del metro cuadrado de suelo está a un nivel competitivo dentro del mercado español, Alicante se sitúa en la posición 24 de 50 en cuanto al coste del suelo, lo que le permite atraer también a comprador nacional interesado en invertir aquí.

Uno de los tipos de inversión que funcionan bien es dedicar la compra de viviendas al alquiler de larga estancia, con un rendimiento del 6% anual, un refugio del capital en casos de crisis al tiempo que fuente de ingresos pasivos.

Conclusiones

Y este vendría a ser el panorama alicantino, con un mercado dominado por comprador extranjero, familias e inversores, donde los ingresos locales son más bajos de la media nacional y las tasas de esfuerzo (la capacidad de endeudamiento) es más baja frente a la media nacional.

El tipo de vivienda no ha cambiado demasiado, predominan 3 dormitorios a un precio ideal 100-150 mil euros, aunque ahora ya miramos otros detalles, como la luz o los espacios abiertos.

Si estás buscando vender déjanos ayudarte a encontrar al comprador ideal entre las diferentes opciones que se presentan, contacta con nosotros y te asesoramos:

Paseos con niños en Alicante

salir a pasear con los niños coronavirus

Bueno, creo que este artículo es más que necesario, ya las noticias están siendo algo desordenadas presentando esta información, todas hacen referencia a un BOE, pero no explican cuál, ni que Decreto-Ley o Real Decreto autoriza ni qué autoriza. Me costó, pero al final lo encontré, por si lo queréis leer, es el RD 4665/2020 de 25 abril.

Tras 43 días encerrados y con unas temperaturas cada vez más agradables no apetece ya seguir en casa, lo que es cierto tanto para adultos como para niños. Con el citado Decreto el Gobierno atiende al Comité de los Derechos del Niño de la ONU, permite la salida a los niños y niñas poder disfrutar diariamente de actividades fuera de casa de manera supervisada y manteniendo las garantías de higiene y distanciamiento social. Ya que el encierro genera muchos problemas de salud, tanto en los adultos como en los niños.

Pero bueno, lo primero es saber qué hacer para salir con los niños a la calle y que no te multen.

Normas para que los menores salgan de casa durante el estado de alarma

  • La orden incluye a los niños y niñas menores de 14 años (de 13 para abajo), los de 14 entran en el grupo de los adultos.
  • Los menores pueden ir acompañados de un único adulto, progenitor, tutor o cuidador (siempre que cuente con autorización en papel, resida o no en el mismo domicilio).
  • Sólo se puede realizar un paseo diario, entre las 9:00 a 21:00, y a una distancia no superior a 1 km del domicilio del menor.
  • Los paseos se ven sujetos a las restricciones del decreto de estado de alarma (RD 363/2020 de 14 de marzo): atención a discapacitados, mayores o menores con necesidades de asitencia.
  • Hay que mantener la distancia con respecto a los demás (otros viandantes) de 2 metros.

Problemas asociados al confinamiento

Como hemos visto, se generan problemas de salud por el encierro, como la alteración de los patrones de sueño, irritabilidad, decaimiento, sedentarismo, obesidad, falta de vítamina D. Salir es un precioso privilegio que nos permite centrarnos (ayer aproveché para correr un poco con los perros durante su paseo y me mejoró mucho el estado de salud).

En resumen, nuestra salud se debilita. En el plano de la salud mental encontramos irritabilidad, dificultad para concentrarse, incluso ansiedad. Esta situación afecta tanto a adultos como a menores. Además, a estos efectos psicológicos podemos unir el estrés por la falta de información, el miedo al desabastecimiento o la incertidumbre con respecto la situación laboral.

En la salud física, aparte de los citados, los protagonistas son los dolores y rodillas por estar sentado mucho rato, cansancio de ojos y arenilla en los mismos por pasar demasiado rato frente a las pantallas.

En fin, lo mejor es buscar hábitos saludables para el confinamiento, pero haremos un post más adelante.

Multas en Alicante

El RD permite salir a pasear los espacios abiertos, con la única restricción de que los menores no pueden acceder a los espacios recreativos al aire libre ni a instalaciones deportivas. Por lo demás, los ayuntamientos de cada ciudad han establecido criterios extra a esta limitación. Para la ciudad de Alicante hemos de añadir que las playas están cerradas al público y no se puede bañar en sus aguas, asimismo los parques públicos están cerrados, tanto las áreas de juegos y los aparatos biosaludables (los famosos gimnasios del parque).

Por último, pero no menos importante, sólo en la ciudad de Alicante el domingo 26 se pusieron 50 propuestas de sanción y se identificaron a 200 viandantes por saltarse las restricciones. Esperemos que este manual sobre cómo salir durante el desconfinamiento te ayude a que no te pongan una señora multa por salir a dar un paseo con tus hijos.

Evolución en el precio de la vivienda por el coronavirus

precio vivienda alicante abril 2020

¿Van a desplomarse el precio de la vivienda tras la pandemia de coronavirus? Esta es la gran pregunta, hace dos semanas ya vimos la evolución de los precios del mercado inmobiliario, desde diciembre hasta finales de marzo, llevando ya dos semanas de estado de alarma a cuestas.

Ya teníamos claro que la diversificación de la cartera iba a ser una de las consecuencias, así como la cancelación y disminución de las compra-ventas, dado que para estas fechas (21-04-2020) ya hay 3,9 millones de trabajadores bajo los efectos de un ERTE, y lógicamente caídas en los precios de compra de vivienda de segunda mano.

Una nueva consecuencia es que cambiarán el tipo de vivienda. Hasta ahora la vivienda era un espacio donde comer, dormir, revisar las facturas y para los más pequeños jugar y hacer los deberes. Sin embargo, el confinamiento ha mostrado claramente cuáles son los límites de la vivienda actual y marca nuevos patrones de búsqueda: viviendas jardín, balcón o terraza, cocinas espaciosas y luz natural son elementos que no siempre se tenían en cuenta. Una clara muestra de esto la tenemos en que aumentan las búsquedas para viviendas con terrazas y exteriores, perdiendo importancia la zona.

Por otro lado, el teletrabajo nos ha enseñado, y es algo que llevamos con mucho retraso en España, que se puede seguir trabajando desde casa perfectamente e incluso con mayor rendimiento, haciendo a muchos trabajadores pensar en volver a entornos rurales desde los cuales teletrabajar al menos parte de la semana.

Muy bien Luis, todo muy interesante, ¿pero

cómo afecta todo esto al precio de la vivienda?

Tenemos noticias muy dispares, según el medio que consultemos y la fecha en que lo hagamos. Por ejemplo, Antena 3 a través de comunicados de la AEPSI (Asociación Española del Personal Shopper Inmobiliario) nos habla del 10-20% de caída de los precios a nivel nacional, mientras que Idealista recurre a la FAI (Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias) entre un 8-12%. Independientemente de la cifra, estas dos grandes asociaciones a nivel nacional nos apuntan en una dirección, bajada de precios.

Bueno, han comenzado a sonar las alarmas del FMI, el gobierno español y la Unión Europea en relación a la caída de entre 8-13% de nuestro PIB de aquí a finales de año y la posibilidad de aumento del paro. Estos indicadores generan incertidumbre y evitan que pequeños inversores arriesguen sus ahorros. Las limitaciones a la movilidad son, además, un elemento que alejará al comprador extranjero una media de un año.

Pero sé que el mercado nacional es un ente muy plural, veamos el caso concreto de la ciudad de la Alicante.

La caída en el precio de la vivienda es un hecho que podemos apreciar perfectamente, con caídas del 20% en los precios de Virgen del Remedio, de una media de sobre los 40.000€ en marzo pasamos a encontrar nuevamente oferta desde 25.000€; barrios como Carolinas Bajas Pla del Bon Repós, ambos junto al centro de la ciudad han presenciado caídas menos acusadas, entre el 2-3%, apenas se nota en San Blas-Santo Domingo, donde sí es cierto ha comenzado a aparecer mayor oferta de vivienda entre 77.000-79.000€; en barrios más periféricos como Los Ángeleslos precios se mantienen, con una media de 45.000-50.000€ para viviendas entre 1er-3er piso, 3 dormitorios, 1 baño y balcón.

Como es de esperar, el mercado inmobiliario Alicantino tiene una tendencia generalizada a la baja, que afecta de diversa manera a sus barrios.

Consejos para la venta

  • Como habrás podido comprobar a lo largo de estas semanas, la demanda de está contrayendo, y habrá menos vendedores disponibles o dispuestos. La primera consecuencia es que ajustes el precio a la realidad del mercado.
  • Si prefieres competir ligeramente por encima de precio, ten tu vivienda de punta en blanco.
  • En estos tiempos donde los confinamientos pueden alargarse en el tiempo, nada mejor que trabajar con una inmobiliaria que pueda vender online tu vivienda.

Si necesitas consejo, asesoramiento, quieres invertir, comprar o vender en el sector inmobiliario, escríbenos, no lo dudes.

Cómo será el precio de la vivienda en Alicante tras el coronavirus

Precio vivienda alicante coronavirus

Que el precio de la vivienda en Alicante venía creciendo ininterrumpidamente desde diciembre de 2019 no es ningún secreto, tampoco que el umbral de precio máximo se hubiera roto ya para febrero, ni siquiera lo es el hecho de que los precios comenzarían bajar este año, lo que no podíamos imaginar es que ocurriría de golpe por una pandemia. Puedes consultar aquí más información sobre la evolución del precio de la vivienda en Alicante.

Qué ha pasado en el sector inmobiliario desde que se declaró el estado de alarma

Por un lado se han producido despidos, ERTEs, cierres de empresas y reducción de la jornada laboral, que han afectado principalmente a la hostelería, el turismo, la cultura y el deporte, pero que han trasgredido a todos los sectores que disponen de atención al público, desde peluquerías a bancos. Toda esta situación ha quitado  dinero de la circulación para la compra de viviendas, y lógicamente dificultan la concesión de hipotecas.

En un toque alarmante, la Organización Internacional del Trabajo (OIT) aporta cifras mundiales escalofriantes, del total de la fuerza laboral mundial (3.300 millones de trabajadores) el 81% se está viendo afectado por cierres totales o parciales de sus lugares de trabajo, aumentando el impacto mundial sobre el capital en circulación. Obviamente la situación no es la misma en países con sistemas de protección social que en aquellos donde no existe o está privatizada (como en EEUU), pero notaremos su impacto en el comercio mundial, y obviamente, en las exportaciones e importaciones de España, en fin, un situación donde los consumidores perderán poder adquisitivo.

No solamente se ha contraído el mercado potencial de compra-venta de inmuebles, sino que además numerosas operaciones firmadas antes del estado de alarma se han paralizado, suspendido o cancelado. (¿Qué ha pasado si has firmado arras antes del coronavirus? Te lo explicamos todo). Según el grupo CBRE, en España se han cancelado sólo el 4% de las operaciones pre-estado de alarma y el 3% de los alquileres, sin embargo el 57% de las operaciones de compra y el 47% de las operaciones de alquiler se han visto afectadas desde la entrada del coronavirus en escena.

Por el lado de los precios de la vivienda en Alicante, TINSA, una sociedad de tasación de inmuebles, nos recuerda que los precios habían crecido un 2,4% desde finales de año, pero que esa situación ahora cambia, comenzando una bajada de los precios en el sector inmobiliario, no sólo alicantino, sino español. Esto se debe a la caída extrema de la demanda, a lo que debemos sumar los factores arriba expuestos, disminución del poder adquisitivo y además, miedo e incertidumbre, lo que puede ocasionar una contracción del crédito bancario.

De hacerse realidad, toda esta situación la comenzaremos a ver este mismo mes de abril de 2020. Lo que parece seguro es que el precio de la vivienda bajará, lo que aún no está claro es cuánto bajará.

Cómo evolucionará el sector inmobiliario en Alicante a partir de abril

Century 21, una franquicia estadounidense con presencia mundial es optimista y no deja oportunidad. Es cierto que empresas y propietarios con necesidad de liquidez se lanzarán a intentar vender para poder capitalizarse, lo que puede generar descuentos en el precio de la vivienda y así atraer nuevos inversores que sí cuenten con liquidez.

Por otro lado, la inversión inmobiliaria logística (básicamente naves industriales) se está ya mismo convirtiendo en un interesante activo, tanto por la proliferación del sector e-commerce como por la necesidad de naves frías para almacenar productos perecederos y de primera necesidad.

Al final una cartera diversificada es un valor seguro que reduce los riesgos. Y el sector inmobiliario, sometido a menores vaivenes que la bolsa o las start-ups ofrece unos valores mucho más seguros, con el asesoramiento adecuado, como en cualquier inversión.

Como nota positiva, esta vez, a diferencia de 2007-2008, la crisis no surge del sector bancario, y esta vez pueden tener un papel clave en la reactivación del sector inmobiliario.

Si buscas invertir y necesitas asesoramiento especializado, contacta con nosotros.

Previsión en la venta de pisos: abril-mayo 2020

prevision venta vivienda alicante 2020

En qué situación se encuentra el mercado inmobiliario: marzo 2020

Es realmente complejo hacer previsiones en el sector inmobiliario, y para ello es necesario tomar en cuenta variantes que en principio parecieran no estar vinculadas directamente al sector. En los últimos meses dos eventos han impactado directamente con mayor fuerza no sólo en el sector inmobiliario, sino en la economía europea; Por un lado el BREXIT y por el otro la aparición del COVID-19.

Según datos de la Cámara de Comercio de alicante, el mercado británico representa el 20% del total de viviendas que se venden a extranjeros en la provincia. Tomando en cuenta que, muchos de estos compradores tienden a tomar hipoteca, y que debido a la reciente salida de Reino Unido de la Comunidad Europea, los bancos españoles están reorganizándose para dar préstamos a ingleses, lo que retrasa los cauces ordinarios.

Por otro lado, el Coronavirus ha hecho que millones de españoles permanezcan en sus casas. Con 47.610 casos confirmados en España (25-03-2020) según el Ministerio de Sanidad, la principal preocupación del español es el abastecimiento de alimentos y liquidez monetaria para cubrir sus necesidades básicas.  Esto sin duda alguna afectará  al sector inmobiliario en los próximos meses ya que aunque todo vuelva a la normalidad, puede que estabilizar el flujo normal de compra y venta lleve tiempo.

Sin embargo, dentro de las crisis siempre aflora la oportunidad y, en este caso, la oportunidad del mercado para adaptarse a la necesidad y al poder adquisitivo de quienes pretenden comprar o vender en los presentes y convulsos meses.

Comparativas de compra-venta durante los últimos dos meses:

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) La compraventa de viviendas en diciembre de 2019  han sido 137.435, un 1,2% más que en el mismo mes del año anterior. En cambio en el mes de Enero del 2020 la compraventa  en todo el territorio español suma un total de 184.688, lo que supone un 7,7% menos que en el mismo mes de 2019.

Con respecto a la compraventa de inmuebles en la Comunidad Valenciana en el mes de diciembre, se obtuvieron por cada 100.000 habitantes 133 transmisiones, Andalucía y Aragón obtuvieron 107; mientras que en el mes de enero, el porcentaje mejora en Comunidad Valenciana, 164 transacciones por cada 100.000 habitantes, mejorando las cifras de diciembre y desafiando la caída a nivel nacional. Otras comunidades donde también se observó un aumento de en las transacciones son la Rioja con 156 y Murcia con 148 por cada 100.000 habitantes.

Es importante destacar que en diciembre del 2019 El 90,9% de las viviendas transmitidas por compraventa son libres y el 9,1% protegidas. En enero del 2020 el  91,4% de las viviendas transmitidas son libres y el 8,6% protegidas.

De los datos anteriores concluimos que aunque en diciembre del 2019 hubo una disminución en la compraventa de inmuebles, en el siguiente mes de enero se registró un aumento.

Previsiones sobre el precio de la vivienda: abril-mayo 2020

Según los datos presentados por el Ministerio de Fomento (MITMA) a finales del año del 2019 el precio de vivienda era de 1.653 €/m2 lo que supone un 2,1% más que a finales del 2018. De la misma opinión, a principios del año 2020 diversas entidades estimaron el comportamiento de los precios. Entre ellos la entidad bancaria Bankinter se plantea posible un alza entre 1% y 2%, mientras que el portal inmobiliario Pisos.com estima un crecimiento entre el 2% y 4%.

Sin embargo, cerramos 2019 con ligeros descensos. Como confirma Europa Press (EpData), en enero del 2020 el metro cuadrado de la vivienda alcanzó los 1.474 €/m2, lo que representa una disminución en comparación con el año anterior.

Se estimaba estabilidad en el mercado pero nadie hubiese podido prever la aparición del COVID-19. Dicha coyuntura puede tener repercusiones en el precio de las viviendas en los próximos meses, pero dependerá de si hay algún cambio fiscal que presione a las clases medias e inversores, por ejemplo: un aumento de intereses en préstamos bancarios o, en última instancia, controles de precio por parte del Estado.  Lo que automáticamente influiría en la oferta y demanda causando fluctuación en el precio.

Balance

El panorama no es tan sombrío como pueda parecer. Una congelación de los precios es un magnífico revulsivo para reactivar y movilizar el sector a velocidades muy dinámicas, corregir errores de mercado y combatir la inflación que nuevamente se estaba expandiendo por el sector. Aunque ralentizadas las operaciones aún pueden gestionarse tanto en notarías como en bancos, te explicamos cómo seguir avanzando con tu operación.

¿Has firmado arras y vencen durante el estado de alarma? No te preocupes, te explicamos aquí cómo seguir con tu operación de compra-venta.

Cómo contactar con notarias durante el Coronavirus:

Según la Instrucción del 15 de marzo de 2020  de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en coordinación con el Consejo General del Notariado han dictado  la adopción de medidas que garanticen la adecuada prestación del servicio público notarial. Se ha establecido que solo trataran casos urgentes con cita previa. Es por ello que si quiere comunicarse con notaría puede entrar en su página web, donde podrá introducir los datos de su notario y automáticamente le mostrará el número de teléfono y correo electrónico donde podrá contactarlo.

Cómo contactar con bancos durante el Coronavirus:

El real decreto del 14 de Marzo del 2020 estableció que uno de los servicios prioritarios que debían seguir prestando sus servicios es el bancario. En consecuencia, los bancos prestarán servicios de atención al público pero con medidas para proteger a sus trabajadores.

Es por ello que le anexamos los horarios, número de teléfono e información de algunos Bancos:

  • BBVA mantendrá abierta su red de oficinas de 8:00 a 14:00. Tel.: 912-249426
  • Caixa Bank abrirá de 8:30 a 14:30. Tel.: 900-404090
  • Banco Santander abrirá de 8:30 a 14:30 Tel.: 915-123123
  • Banco Sabadell ha establecido que trabajaran con el 50% de trabajadores en plantilla para atender al público. Recomiendan verificar a través de su app o página web si está abierta la oficina a la cual se dirigen. Tel.: 963-085000

¿Habrá moratoria del alquiler por coronavirus?

moratoria alquiler coronavirus

Una de las grandes preocupaciones de los pequeños propietarios, aquellos con 5 o menos viviendas, que supone un complemento a sus ingresos o bien sus ingresos principales están en ascuas desde el 13 de marzo cuando el gobierno comenzó a hablar de moratoria en el pago de alquileres, cuando no directamente de suspensión de los mismos.

Un poco de historia

Todo comenzó el 18 de marzo con el Real Decreto 8/2020 que estableció la moratoria hipotecaria si se cumplían ciertas condiciones por parte de los afectados. Desde entonces se han alzado varias voces a su favor.

¿A quién afectaría la medida?

Aunque en principio no se ha hecho distinción, es importante saber que del total de la vivienda en alquiler el 5% pertenece a grandes empresas, mientras que el 95% restante estaría en manos de pequeños y medianos propietarios, según ha afirmado la ministra de Asuntos Económicos. Lo cierto es que no hay un estudio completo que nos pueda dar datos reales al respecto, salvo informaciones parciales en Barcelona y Madrid que no se condicen con la afirmación. En cualquier caso la postura de la ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño es rotunda al respecto «Nosotros hemos primado el mantenimiento de las rentas. Nos hemos centrado mucho en que los trabajadores, autónomos y empresas puedan seguir funcionando y seguir abordando los pagos que les tocan«.

Esta opinión la comparte el fondo de inversión inmobiliaria Lazora, que ve en la moratoria una medida injusta que desplaza el riesgo económico de los inquilinos a los propietarios, simplemente moviendo el problema sin darle solución.

¿Qué se está haciendo al respecto?

A pesar de todo lo dicho, los grandes fondos de inversión inmobiliaria están tomando cartas en el asunto antes de que se legisle al respecto. Así el Ayuntamiento de Madrid, Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), propiedad de dicho ayuntamiento, no cobrará alquiler ni ordenará deshaucios mientras dure la crisis del coronavirus; algo similar está haciendo la Generalitat de Cataluña al aplicar una moratoria sobre el alquiler de sus VPO durante el mes de abril, una medida que afectará a su parque de 23.500 viviendas.

Desde la empresa privada todavía no se está haciendo demasido, sin embargo, empresas como el Fondo Lazora, aplicarán moratorias al alquiler durante el mes de abril a los inquilinos cuyas rentas hayan caído por el Coronavirus; otras como la aseguradora Arrenta están creando fondos solidarios (de momento su participación es 10.000€, pero se quiere llegar a 250.000 en abril), para ayudar a los inquilinos más vulnerables a pagar las rentas.

El objetivo: conservar las rentas

¿Te preguntarás qué puedes hacer, como propietario, para no perder las rentas que puedas tener? Una moratoria lo que supone es retrasar el problema, 1, 2 o más meses, acumulando deuda futura sobre el inquilino y renunciando a ingresar durante cuánto tiempo, ¿1 a 6 meses? Puede ser una carga muy grande para ambas partes.

Algunos particulares están tomando otro de tipo de medidas, destinadas a reducir el riesgo y manteniendo la circulación de capital, ¿cómo? Ofreciendo a sus inquilinos reducciones en el alquiler durante 1 a 6 meses, siendo la media para abril, mayo y junio (hasta el 50% del precio del alquiler), de esta manera se reduce la carga sobre el inquilino y no se deja de ingresar una renta que puede ser, cada día, más necesaria.

¿Qué opción ves más apropiada para tus inmuebles en caso de necesidad? No olvides que si necesitas asesoramiento nos tienes a tu entera disposición.

¿Qué hago si ya he firmado arras y mi hipoteca se retrasa por coronavirus?

arras e hipotecas coronavirus

Siguiendo la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública del 13 de marzo y tras la declaración del estado de alarma en España del 15 de marzo, el Consejo General del Notariado y la Dirección General de Seguridad y Fe Pública, las notarías han activado protocolos para luchar contra el coronavirus, protegiendo a trabajadores y clientes, para el sector inmobiliario significa que se paralizan las firmas de escrituras. Dada la situación, las notarías sólo atenderán casos de grave urgencia, donde cada caso será valorado por los propios notarios y registradores para evaluar su urgencia. Nos encontramos en un momento en que incluso las citas ya establecidas van a posponerse, y las oficinas no aceptarán nuevas visitas, si no han estado previamente concertadas.

¿Qué pasa si has firmado arras para tu nueva vivienda y ya habías vendido tu piso?

Este sería uno de los supuestos de urgencia grave, si ya tienes tu vivienda vendida y tenías previsto mudarte a la nueva. En este caso, puedes llamar al notario, que valorará que la operación sí que es urgente y se firmaría.

¿Qué ocurre cuando has firmado arras y estas gestionando la hipoteca?

Lo que puedes y deberías hacer es solicitar una extensión de arras. Como ya sabes, el contrato de reserva o arras tiene una fecha de vencimiento, una vez finalizado el cual el comprador puede perder la cantidad depositada sino perfecciona la operación (esto es, si no compra) dentro del plazo estipulado. Si ves que tendrás problemas para formalizar la operación (por retrasos de bancos, tasaciones o cierre de notarías), intenta extender el plazo de la reserva para no perder tu compra. Esto se puede hacer firmando nuevas arras o una prórroga sobre las ya existentes.

De una forma u otra, asegúrate de tener una copia, sea en formato papel o bien con firma digital.

¿Qué pasa si ya tengo la hipoteca concedida pero no puedo firmar escritura por cierre de notarías?

Como hemos visto más arriba, las notarías no están ofreciendo atención salvo para causas de urgencia grave, con lo que en principio no podrás firmar hasta nuevo aviso. En este caso además de extender la duración del contrato de arras, deberás solicitar una extensión del plazo de oferta vinculante, de modo que la oferta que te han realizado se mantenga durante el mayor tiempo posible, ya que lo normal es que tenga una vigencia de 10 días. Bancos como Targobank tienen vigencia durante 30 días con posibilidad de prórroga.

¿Mientras tanto qué puedes hacer?

Dicen que cuando Dios cierra una puerta abre una ventana. Esta extensión extra de tiempo te ofrece una ocasión inmejorable para mirar con más detalle la oferta de hipotecas disponible. ¿Sabes qué detalles debes mirar con detenimiento? Te lo contamos: si el banco cobra por emitir un cheque y cuánto, cuáles son los intereses, tanto variables como fijos, la amortización de intereses si pagas antes la hipoteca, los costes de apertura y cierre de cuentas, los seguros que debes contratar o si puedes no contratarlos.

Y ante todo, no pierdas la calma. Todo pasa.

Ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble

calcular ganancias inmobiliarias

Calcula el IRPF que genera la venta de tu vivienda

Cuando vayas a vender tu casa existen una serie de gastos y tributos que debes tener en cuenta: certificado de eficiencia energética, plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU-) y ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble, el IRPF sobre las posibles ganancias producidas.

Hoy trataremos de este impuesto, que el es resultado de restar el valor de venta del valor de compra. Si el resultado es positivo, se tributa, si es negativo, se compensa. En todo caso, tanto si se ha producido ganancia como pérdida, la operación debe incluirse en la declaración de la Renta.

A los precios de compra y venta Hacienda los llama Valor de Adquisición Valor de Transmisión, respectivamente. El valor de adquisición es el resultado de sumar el precio de compra y los tributos generados en la compra; el valor de transmisión será el importe por el cual se ha vendido, restando los gastos que hayan repercutido en el vendedor (certificado energético, plusvalía, etc.).

Ejemplo:

Vamos a calcular los valores de Adquisición y Transmisión para calcular si hay ganancias patrimoniales. Si hubiéramos comprado una vivienda en 2015 por 44.000 € y la hubiéramos vendido en 2019 por 55.000€:

  • Valor de adquisición= precio de compra + escritura + gastos notariales = 50.160 €
  • Valor de transmisión= precio de venta – gastos (30€ plusvalía, 150 certificado de eficiencia energética)= 54.820€
  • Ganancia patrimonial= valor de transmisión – valor de adquisición = 54.820-50.160= 4.660€ de ganancias patrimoniales.

Ahora que ya sabemos las ganancias patrimoniales podemos calcular el IRPF que debemos pagar a Hacienda. Las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro y tributan de la siguiente manera:

  • Ganancias patrimoniales hasta 6.000€: 19%
  • Ganancias patrimoniales entre 6.001€ a 50.000€: 21%
  • Ganancias patrimoniales superiores a 50.0001€: 23%

Volviendo a nuestro ejemplo, nuestra ganancia ha sido de 4.660€, siendo el tramo de tributación 19%. Calculamos el 19% de 4.660. Deberemos tributar 885,40€ por nuestra vivienda.

Exensiones

Existen una serie de exenciones que se pueden aplicar a las ganancias patrimoniales.

  • 50% en inmuebles urbanos adquiridos entre mayo y diciembre de 2012, siempre que no haya sido entre parientes hasta segundo grado de parentesco.
  • Reinversión, si destinas el dinero de la venta de tu vivienda habitual para adquirir una nueva vivienda. Si no se invierte toda la cantidad y hubiera ganancias, se tributa por la diferencia.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
  • Mayores de 65 años que destinen el dinero a contratar una renta vitalicia.

Esperamos que te haya resultado útil esta información para calcular el IRPF y que Hacienda no te sorprenda. Y si necesitas asistencia, contacta con nosotros, estamos para ayudarte.