Qué impuestos tienes que pagar al vender tu vivienda

Qué impuestos se pagan al vender tu vivienda

Este año 2021 ha sido un terremoto fiscal que ha afectado a la compra-venta de viviendas, ya que se han aplicado 2 reformas, el cálculo de la plusvalía (desde que el Constitucional declarara inconstitucional la forma de calcular el impuesto) y la introducción del valor de referencia para calcular los impuestos de transmisión de la vivienda (ITP, AJD, ISyD). En este artículo te explicamos cómo te afecta el valor de referencia catastral.

¿Qué impuestos tengo que pagar al vender mi vivienda?

  • IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
  • Plusvalía (cuyo nombre es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU)
  • IRPF (impuesto de la renta de las personas físicas)

IBI

Se paga cada año, al tratarse de un impuesto municipal es el ayuntamiento quien establece las fechas de pago, en Alicante el calendario para 2022 establece que se pagará entre el 15 de marzo y el 30 de junio.

Plusvalía

Otro impuesto municipal, recaudado por los ayuntamientos. Se expulsó del ordenamiento jurídico su normativa para el cálculo del impuesto el 26 de octubre de 2021, y a partir del 10 de noviembre entró en vigor el Decreto-Ley 11/2021 para la prevención y lucha contra el fraude, en el cual se aprobó un nuevo cálculo del impuesto.

Por lo tanto, quienes hayan comprado o heredado durante el período del 26 de octubre al 10 de noviembre, no pagan plusvalía ya que no había normativa en vigor durante esas fechas.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Actualmente existen 2 métodos, el objetivo y el real, y a la hora de tributar podemos elegir el que más nos conviene.

El método objetivo tiene en cuenta:

  • El valor catastral del suelo, que puedes ver en el recibo del IBI
  • Un coeficiente que se calcula en función de cuánto tiempo se ha sido propietario del inmueble. Lo determina cada ayuntamiento, aunque el Ministerio de Haciendo establece unos valores máximos)
  • El porcentaje del impuesto, que en Alicante es del 30%

El método real tiene en cuenta

  • Precio de venta de la propiedad
  • Precio de compra de la propiedad
  • Porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo
  • Porcentaje del impuesto, en Alicante 30%

Tabla de coeficientes máximos ofrecido por el Ministerio de Hacienda

Tiempo durante el cual se ha sido propietarioCoeficiente Tiempo durante el cual se ha sido propietario Coeficiente
Menos de 1 año0,1411 años0,08
1 años0,1312 años0,08
2 años0,1513 años0,08
3 años0,1614 años0,10
4 años0,1715 años0,12
5 años0,1716 años0,16
6 años0,1617 años0,20
7 años0,1218 años0,26
8 años0,1019 años0,36
9 años 0,0920 o más años0,45
10 años0,08

Ejemplo de plusvalía municipal

Vamos a plantear un ejemplo de cálculo de ambos métodos. La vivienda se compró en 2016 por 80.000 € y se vendió en 2021 por 96.500 €

Método objetivoMétodo real
Valor catastral del suelo: 7.296,53 €Precio de venta: 96.500 €
Coeficiente: 0,17Precio de compra: 80.000 €
Porcentaje del impuesto: 30%Porcentaje del valor catastral del suelo: 40%
Porcentaje del impuesto: 30%
TOTAL: 350,21 €TOTAL: 1.992,45 €

¿Siempre se paga la plusvalía municipal?

De hecho no, el cambio normativo ha aportado un cambio importante. Si la vivienda se vende a pérdida o no existe ganancia por la misma, no hay que pagar la plusvalía municipal.

¿Cuándo se paga la plusvalía?

En los primeros 30 días hábiles tras el cambio de propietario. Si se trata de una herencia, se disponen de 6 meses desde el fallecimiento, con la posibilidad de presentar una prórroga por otros 6 meses, siempre que se solicite antes del vencimiento de los primeros 6 meses.

¿Dónde se paga la plusvalía?

Al tratarse de un impuesto municipal, su abono se realiza en el ayuntamiento de tu localidad

IRPF

El IRPF es el impuesto sobre las ganancias patrimoniales que puedas tener al realizar la venta. Para su cálculo necesitarás conocer 3 valores, valor de transmisión, valor de adquisición y tramos de IRPF. Veamos cómo calcularlos.

Valor de transmisiónValor de adquisiciónTramo IRPF
Es igual al valor de venta menos los gastos y tributos (comisiones de agencia, plusvalía, gastos de cancelación de hipoteca, etc.)Es igual al valor de compra más los gastos generados por la adquisición (ITP, AJD, notaría, gastos hipoteca, reformas realizadas al inmueble)Hasta 6.000 €: 19%
Desde 6.001 a 200.000 €: 21%
Desde 200.001€: 26%

Cómo calcular el IRPF de la venta de una vivienda

Igual que al calcular la plusvalía, vamos a seguir con nuestro ejemplo de antes para calcular el IRPF resultante de la venta de dicha propiedad. Recordemos que la vivienda se compró por 80.000 € y se vendió por 96.500 €.

Precio de ventaGastos y tributosTotal
Valor de transmisión96.500 €Plusvalía: 350,21 €
Cancelación hipoteca: 500 €
Honorarios agencia: 3.000 €
Certificado energético: 120 €
Cédula de habitabilidad: 100 €
92.429,79 €
Precio de compraGastos y mejorasTotal
Valor de adquisición80.000 €Gastos hipoteca: 300 €
ITP: 8.000 €
Reformas realizadas: 2.000 €
Notaría: 400 €
Registro: 300 €
91.000 €

Entonces nuestra ganancia con la venta de esta propiedad es de 1.429,79 €, el resultado de restar el valor de adquisición al valor de transmisión. Y, por tanto, 1.429,79€ será la base imponible sobre la cual tributar. Como nuestra ganancia es inferior a 6.000€, nuestro tramo de IRPF es el 19%.

Total a pagar de IRPF: 271,66 €

¿Siempre se paga IRPF?

No, hay determinados supuestos en los cuales no tendrás que pagar el IRPF por la venta de tu vivienda:

  • Si lo reinvertimos en la compra de vivienda habitual. Para cumplir con este requisito necesitas haber vivido en ella 3 años, la nueva vivienda debe ser habitual y además destinar todo el dinero a la compra de la nueva vivienda. Tienes hasta 2 años para invertir ese dinero.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual o adquieran una pensión vitalicia.
  • Si se ha entregado la vivienda para dación en pago.

¿Dónde se paga el IRPF?

Se paga cuando se realiza la Declaración de la Renta.

Conclusión

Como ves, ninguno de los cálculos es demasiado difícil, pero si necesitas ayuda a la hora de calcular los impuestos de la venta de tu vivienda, en nuestra inmobiliaria encontrarás nuestro servicio de cálculo de impuestos para la compra-venta de viviendas.

En principio, el cambio más complejo será el valor de referencia, aplicable a partir del 1 de enero, que podría incrementar los costes de los impuestos de transmisión (ITP, AJD, Sucesiones y Herencias). Mientras que el nuevo cálculo de la plusvalía no es especialmente más caro.

Únete a la discusión

Comparar listados

Comparar