El contrato de alquiler está sujeto a la legislación española sobre arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya última modificación es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Qué elementos del contrato de alquiler regula la LAU
- Duración del Contrato:
- Los contratos de alquiler pueden ser de duración determinada o indefinida. Los contratos son por 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es empresa. Si ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovarlo, se renueva por otros 3 años.
- Fianza:
- El propietario puede solicitar una fianza equivalente a una mensualidad de renta. En el caso de viviendas amuebladas, puede aumentar a dos mensualidades.
- Renta:
- La cantidad y la frecuencia de pago de la renta se acuerdan entre el arrendador y el inquilino. Normalmente, se paga mensualmente.
- Gastos y Suministros:
- El contrato debe especificar claramente qué gastos y suministros están incluidos en la renta y cuáles corren a cargo del inquilino.
- Revisión de Renta:
- Puede haber cláusulas que permitan la revisión de la renta durante la duración del contrato. Estas revisiones suelen vincularse al índice de precios al consumo (IPC). A partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda se fijó en 2% para 2022, 3% para 2023 y 4% para 2024. El gobierno está pendiente de legislar qué tipo se fijará a partir de 2025 para sustituir al IPC.
- Seguro de Hogar:
- Aunque no es obligatorio por ley, es común que los arrendadores exijan a los inquilinos contratar un seguro de hogar para cubrir daños al contenido y responsabilidad civil.
- Mantenimiento:
- Las responsabilidades de mantenimiento y reparación deben especificarse en el contrato. Normalmente, el arrendador es responsable de las reparaciones importantes, mientras que el inquilino se ocupa del mantenimiento diario.
- Desahucio:
- El arrendador tiene el derecho de rescindir el contrato y solicitar el desalojo del inquilino en ciertas circunstancias, como el impago de renta.
- Registro del Contrato:
- Es obligatorio registrar el contrato de alquiler ante la Agencia Tributaria en un plazo de 30 días desde su firma.
- Causas para Rescisión Anticipada:
- Se deben especificar las causas por las cuales cualquiera de las partes puede rescindir el contrato antes de la fecha de vencimiento.
- Inventario y Estado del Inmueble:
- Se debe realizar un inventario detallado del estado del inmueble al inicio del contrato para evitar problemas al finalizar el arrendamiento.
10 datos a tener en cuenta en tus contratos de alquiler
Extinción del contrato de alquiler
En el caso del inquilino, tiene derecho a desistir después del contrato transcurridos seis meses, indemnizando al propietario con un mes por año no cumplido de contrato.
En el caso del propietario, puede solicitar la vivienda transcurrido el primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo, y siempre que se haya incluido la cláusula en el contrato. Sin embargo, esto es complejo de demostrar.
Cláusulas abusivas en tu contrato de arrendamiento
Es normal por parte de la propiedad querer añadir cláusulas adicionales, especialmente para proteger elementos de la vivienda o dar derechos adicionales. Aunque aunque se puede hacer, éstas no pueden eliminar los derechos recogidos por la normativa vigente y son consideradas nulas.
Ante la venta de la vivienda
En caso de venta de la vivienda con inquilino, se garantiza el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo del su contrato (5 o 7 años). En caso de que quieras vender la vivienda tienes que negociar con tu/s inquilino/s.
La fianza
Normalmente se pide un mes de fianza, sin embargo, es posible solicitar 2 meses más como garantía adicional. Además, la fianza se debe depositar en la agencia correspondiente (consulta nuestra nota, cómo gestionar la fianza del alquiler), de lo contrario se pueden incurrir en sanciones.
Modelos de contrato de alquiler
Un contrato de alquiler puede redactarse libremente entre las partes, siempre y cuando cumpla los requisitos de la normativa vigente. Pero siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La propia Organización de Consumidores y Usuarios ofrece gratuitamente descargar este modelo de contrato de alquiler, con ejemplo de inventario incluido.
Consulta nuestro servicio de gestión integral del alquiler.
¿Quieres saber más? El MITMA (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible) pone a tu disposición un modelo de contrato de arrendamiento.
