calcular ganancias inmobiliarias

Calcula el IRPF que genera la venta de tu vivienda

Cuando vayas a vender tu casa existen una serie de gastos y tributos que debes tener en cuenta: certificado de eficiencia energética, plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -IIVTNU-) y ganancias patrimoniales derivadas de la venta de un inmueble, el IRPF sobre las posibles ganancias producidas.

Hoy trataremos de este impuesto, que el es resultado de restar el valor de venta del valor de compra. Si el resultado es positivo, se tributa, si es negativo, se compensa. En todo caso, tanto si se ha producido ganancia como pérdida, la operación debe incluirse en la declaración de la Renta.

A los precios de compra y venta Hacienda los llama Valor de Adquisición Valor de Transmisión, respectivamente. El valor de adquisición es el resultado de sumar el precio de compra y los tributos generados en la compra; el valor de transmisión será el importe por el cual se ha vendido, restando los gastos que hayan repercutido en el vendedor (certificado energético, plusvalía, etc.).

Ejemplo:

Vamos a calcular los valores de Adquisición y Transmisión para calcular si hay ganancias patrimoniales. Si hubiéramos comprado una vivienda en 2015 por 44.000 € y la hubiéramos vendido en 2019 por 55.000€:

  • Valor de adquisición= precio de compra + escritura + gastos notariales = 50.160 €
  • Valor de transmisión= precio de venta – gastos (30€ plusvalía, 150 certificado de eficiencia energética)= 54.820€
  • Ganancia patrimonial= valor de transmisión – valor de adquisición = 54.820-50.160= 4.660€ de ganancias patrimoniales.

Ahora que ya sabemos las ganancias patrimoniales podemos calcular el IRPF que debemos pagar a Hacienda. Las ganancias patrimoniales forman parte de la base liquidable del ahorro y tributan de la siguiente manera:

  • Ganancias patrimoniales hasta 6.000€: 19%
  • Ganancias patrimoniales entre 6.001€ a 50.000€: 21%
  • Ganancias patrimoniales superiores a 50.0001€: 23%

Volviendo a nuestro ejemplo, nuestra ganancia ha sido de 4.660€, siendo el tramo de tributación 19%. Calculamos el 19% de 4.660. Deberemos tributar 885,40€ por nuestra vivienda.

Exensiones

Existen una serie de exenciones que se pueden aplicar a las ganancias patrimoniales.

  • 50% en inmuebles urbanos adquiridos entre mayo y diciembre de 2012, siempre que no haya sido entre parientes hasta segundo grado de parentesco.
  • Reinversión, si destinas el dinero de la venta de tu vivienda habitual para adquirir una nueva vivienda. Si no se invierte toda la cantidad y hubiera ganancias, se tributa por la diferencia.
  • Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual.
  • Mayores de 65 años que destinen el dinero a contratar una renta vitalicia.

Esperamos que te haya resultado útil esta información para calcular el IRPF y que Hacienda no te sorprenda. Y si necesitas asistencia, contacta con nosotros, estamos para ayudarte.

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