Histórico del mercado español ante el comprador internacional
El inversor extranjero es un actor muy conocido en España. En nuestra bonita ciudad, Alicante, suele suponer entre un 12% y 20% de las compra-ventas realizadas, porcentajes que aumentan si nos movemos hacia Torrevieja o Santa Pola por ejemplo. En cualquier caso, consultes la fuente que consultes, aunque veas porcentajes diferentes, podrás apreciar el peso que ocupan los extranjeros en las compra-ventas del mercado español.
En nuestro caso hemos comprobado las compra-ventas contabilizadas por el INE (Instituto Nacional de Estadística).
- 501.085 operaciones en 2019, de las cuales 103.608 por extranjeros (20,67%)
- 517.984 operaciones en 2018, de las cuales 101.201 por extranjeros (19,54%)
- 467.644 operaciones en 2017, de las cuales 87.741 por extranjeros (18,76%)
No son cifras pequeñas, una quinta parte de las operaciones las vienen realizando extranjeros prácticamente en los últimos tres ejercicios. (¿Está preparada tu vivienda para alcanzar al comprador internacional? Te asesoramos sin compromiso para que puedas vender tu vivienda).
¿Por qué es interesante el mercado inmobiliario español para el comprador extranjero?
Varios son los factores: precio, clima y facilidad para comprar desde fuera:
- El precio del metro cuadrado en las grandes capitales de España es menor que en las europeas (4.000€/m2 frente a 8.000€-16.000€). Capitales de segundo orden como Alicante, Marbella o Valencia se vuelven realmente competitivas para el bolsillo extranjero.
- La costa y el sol. El buen clima y los agradables parajes veraniegos son un gran aliciente . Las playas más grandes de Europa se enncuentran en Grecia y España.
- La digitalización del sector inmobiliario. La inclusión de planos, tours virtuales, visitas en directo y firma digital facilitan al comprador internacional comprar sin necesidad de desplazarse.
Cual es la situación actual del mercado inmobiliario para el inversor internacional
Instituciones como el Banco de España, al comienzo de la pandemia adelantaron una caída del PIB del 5%, ahora la estimación está superando el 10%. Esta importante fluctuación en la economía, aún no confirmada, se une a la caída de las operaciones de compra-venta, algo que sí ha ocurrido. ¿Su resultado? Generación de incertidumbre, un término que asusta a los inversores menos experimentados. La incertidumbre paraliza el normal funcionamiento de cualquier mercado y tiene una incidencia tanto en la relación oferta-demanda como en el precio.
Como ya hemos comentado en nuestro artículo sobre la evolución del precio de la vivienda en Alicante para el mes de mayo, los precios habían variado ligeramente para la ciudad de Alicante, mucho menos de lo esperado por los expertos (entre -4% a +2%).
Ahora, nuevamente, expertos como Mikel Echavarren, CEO de Colliers International Spain, nos avisan de posibles caídas en el precio de la vivienda entre el 5 y 10% para el conjunto de España; Remax incluso lo lleva al 30%. Lo cierto es que podría ocurrir, pero también podría no ocurrir. La última vez que ocurrió una caída generalizada del precio de la vivienda en España fue por causa de una gran contracción económica (la Crisis de 2008). A menos que vuelva a producirse un descalabro económico dicha situación no se repetiría.
Para el caso de la ciudad de Alicante, es cierto que no está apareciendo nueva vivienda de segunda mano en los mismos números que antes del estado de alarma (13 de marzo), ya que los vendedores esperan a una mejoría de la situación. Al no crecer la oferta el precio no se desvirtúa. Lo que sí hemos observado es la aparición de numerosa vivienda en precio, estaríamos hablando más bien de un efecto corrector que de una caída del precio de la vivienda.
Perspectivas de futuro para el inversor internacional
El inversor, sea nacional o internacional, busca que su inversión sea rentable. En este sentido se abren dos perspectivas, la recuperación del alquiler vacacional una vez pase la crisis sanitaria y se reactive el sector turístico y, por otro lado, el aumento en la demanda de alquiler de larga estancia.
Inversión en alquiler de larga estancia
Los ERTE’s, los despidos, la incertidumbre, la falta de ahorros y un endurecimiento en los requisitos para solicitar hipoteca empujarán a muchos posibles compradores hacia el alquiler, añadiéndose a la sobredemanda que existía antes de la crisis sanitaria.
Ante la pregunta de si bajarán los precios del alquiler por el aumento de la oferta (todo el alquiler turístico trasvasado a larga estancia), la respuesta es que no bajarán, ya que si bien es cierto que hay mayor oferta de alquileres, también ha aumentado la demanda. Esta situación nos la hemos encontrado en Alicante, donde los precios sólo han bajado ligeramente en la vivienda de alto standing (precios superiores a 900€).
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