Calculadora de rentabilidad del alquiler

¿Por qué calcular la rentabilidad?

Una inversión es una operación de riesgo que no se puede hacer a la ligera, lo que haces con tu dinero es una decisión importante que tendra impacto en el futuro. Por ello intentamos saber cuáles son los gatos que tendrá la vivienda y qué ingresos se puede esperar de ella.

Para una inversión inmobiliaria evaluamos:

  • el precio (que no siempre es el valor más importante),
  • la zona,
  • las características de acuerdo con los criterios de búsqueda de los clientes potenciales (nº de dormitorios, de baños, altura, ascensor, espacio útil, comodidad del espacio, etc.),
  • los gastos fijos que vamos a soportar (seguros, IBI, basura y comunidad),
  • estado de la vivienda,
  • necesidad de reforma o acondicionamiento.

Cómo calcular el rentabilidad de un activo inmobiliario

Todos los profesionales del sector inmobiliario, cuando calculan la inversion en el inmueble, toman los valores brutos anuales, es decir, los ingresos partido de los gastos.

Si quieres obtener unos ratios precisos sobre el retorno de la inversión, plataformas online como Inverasset calculan el retorno neto de la inversión, teniendo en cuenta todos los gastos e ingresos generados de la vivienda, incluyendo su rentabilidad en 5, 10 y 15 años en función de si el mercado crece, se mantiene o decrece. En Inverasset podrás encontrar un importante catálogo de viviendas disponibles para la inversión con su correspondiente informe comercial (rentabilidad futura) e informe técnico (estado de la vivienda).

Pero volvamos a nuestro caso, en una vivienda tenemos que tener en cuenta los gastos, el precio de compra, los gastos de compra (notaria, impuestos, registro y gestoría), posible reforma o acondicionamiento, así como los ingresos, como consejo tratad de ser conservadores con los ingresos y pesimistas con los gastos.

Para calcular la rentabilidad bruta del inmueble, que nos da una idea muy aproximada, pero orientativa, tomaremos el precio de la vivienda así como la renta esperada anual. Por ejemplo,  450€ al mes, con un precio de compra de 75.000€:

  • Precio de compra: 75.000€
  • Ingresos: 450€*12 meses = 5.400€
  • (Ingresos/gastos) *1oo = 7,2% de retorno bruto

Calcular la rentabilidad del alquiler de esta manera sólo nos ofrece una idea aproximada del retorno que puede ofrecer nuestra inversión, ya que hay más gastos a considerar. Por otro lado, el primer año los gastos son diferentes al resto, ya que hacemos una inversión más importante de capital. Por último, es posible escoger entre diversas estrategias de inversión inmobiliaria: maximizar los ingresos aumentando el riesgo, inversiones a corto o largo plazo, invertir para alquilar, invertir para vender, invertir para especular… etc.

Para una idea un poco más precisa sobre la inversión tomemos el mismo ejemplo anterior, pero ampliando la información:

Vivienda de 1970 situada en Carolinas Bajas, Alicante, segunda planta sin ascensor, 3 dormitorios, 2 baños, cocina y baños reformados en 2005, electricidad en 2003. Necesita una mano de pintura, cambiar la encimera, poner electrodomésticos y amueblar (2 camas simples, 2 armarios simples, 1 TV).

  • Precio de la vivienda: 75.000€
  • Gastos derivados de la compra: 7.500€
  • Gastos de notaria, registro y gestoría: 980€
  • Reparaciones y acondicionamiento: 3.500€
  • Seguro de la vivienda: 120€
  • IBI y Basuras: 140€
  • Comunidad: 200€ al año

En total, el primer año la vivienda tendrá un coste de 87.440€

  • Ingresos del primer año: 450€ x 12 meses : 5.400€

Haciendo el cálculo: (ingresos anuales / gastos anuales) * 100 = rentabilidad 6,17% neta antes de impuestos. 

No te olvides de calcular bien tus próximas inversiones, y si necesitas ayuda especializada, contacta con Tú Property in Spain, tu inmobiliaria de confianza.

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