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En la primera semana del estado de alarma por el covid-19 vimos en nuestro post qué podría ocurrir si habías firmado arras de compra-venta para una vivienda de segunda mano. Como ya te contábamos, y ya habrás podido comprobar, se puede solicitar una extensión de las arras o bien, por motivos de necesidad (como una inminente mudanza) solicitar que la notaría te atienda de urgencia para firmar la compra-venta.

Qué tipos de arras existen

Hemos visto que hay 3 tipos de contratos de arras que se pueden firmar cuando se reserva una vivienda, confirmatorias, pueden obligar a la consecución de lo pactado, penales, constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble, el incumplimiento se paga con la cantidad entregada o doblando lo entregado; penitenciales, son un medio lícito de desistir del contrato, que se penaliza con la cantidad entrega o el doble de lo entregado. La mayoría de las arras firmadas son penitenciales.

No puedo hacer frente a la compra-venta, qué hago

Un contrato no se puede romper de forma unilateral, lo que en terminología jurídica se conoce como pacta sunt servanda. Este principio general apara en el artículo 1.091 del Código Civil: Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse al tenor de los mismos. De los tres tipos de arras que hemos visto, sabemos que las penitenciales sí nos ofrecen un mecanismo de incumplimiento, pero sin generar la obligación de comprar o vender, como pudieran ser las arras confirmatorias.

Sin embargo, existe un caso de fuerza mayor, rebus sic stantibus, una cláusula que dejaría sin efecto el contrato. Comenzó a hablarse de él durante la crisis de 2008, aplicándose por vez primera en las sentencias 820 y 822, de 17 y 18 de enero de 2013, en las cuales se llegó a reconocer algo evidente: que la entonces crisis económica, “de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias”. No obstante, salvo ese párrafo extractado, las dos sentencias mencionadas siguieron la línea tradicional de declarar inaplicable esta cláusula tratándose en ese caso de la  imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles cuando los bancos pasaron de una alegría e irresponsabilidad en la concesión de créditos, a negarlos casi sistemáticamente al estallar la burbuja que ellos mismos habían creado.

Lo que viene a decir es que es que sea crea una situación extraordinaria que impide a una de las partes cumplir con lo pactado, pero en ningún caso obra mala fe por parte del afectado. Todo esto no impide que el contrato deba ejecutarse, pero abre la puerta a la suspensión y moratoria del mismo, con lo cual si se ha entregado una cantidad en concepto de arras, el vendedor no puede quedárselas por no haber firmado en la fecha establecida, ni el comprado obligar al vendedor a devolver el doble de la cantidad.

Si ese fuera el caso, hay dos opciones, por un lado recurrir al arbitraje notarial entre las partes, si se ha adjuntado un contrato de arbitraje a la firma de arras, o bien recurrir a los tribunales. En ese caso la vivienda no puede venderse a otro posible comprador hasta no haber solucionado el contencioso entre las partes, y teniendo en cuenta el cierre de los juzgados puede ser un problema muy engorroso para todas las partes.

En el potente artículo La crisis del coronavirus y la aplicación de las cláusulas rebus sic stantibus en los contratos el jurista Vicente Magro Servet nos ofrece la misma perspectiva, los contratos se deben cumplir, la cláusula existe y nos recuerda que se ha aplicado de forma muy restringida, y en general orientada a buscar una manera de cumplir, ya que es muy difícil demostrar un imprevisto por causas económicas. En este sentido, las circunstancias que se pactaron al inicio del contrato pueden modificarse sin que intervenga  el dolo y la voluntad unilateral de las partes en el incumplimiento y sin que tampoco ocurra culpa por parte de una de las partes contratantes.

Conclusión

Nuestra conclusión es muy diferente a la que propone Idealista utilizando la misma información, que habla de la facilidad para utilizar esta cláusula legal del rebus sic stantibus.

En base a nuestra experiencia trabajando con los diferentes contratos de arras, es muy difícil que se puedan romper, como hemos dicho, un contrato no se puede romper de forma unilateral (las arras confirmatorios incluso permiten obligar a la parte incumplidora a que cumpla lo pactado). Aunque cada caso es particular nuestra recomendación es siempre la siguiente, intentar llegar a un acuerdo con la otra parte si lo que se desea es librarse del contrato, o por el contrario prorrogarlo un tiempo prudencial hasta que los causes se puedan resolver.

Finalmente, si el mismo contrato está supeditado a la aprobación de una hipoteca y esta no se puede materializar por mediar un ERTE en la actividad laboral, el contrato quedaría resuelto con la restitución de las arras entregadas.

Si te encuentras en una situación y necesitas asesoramiento contacta con nosotros.

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