contrato de arras

Como ya sabes por nuestro artículo sobre los tipos de contratos de arras que existen, si has decidido comprar o vender una vivienda llega el momento de firmar el contrato de arras. Lo primero que debes saber es que NO FIRMES NUNCA un contrato de arras antes de leerlo.

¿Qué regula un contrato de arras?

El contrato de arras tiene que regular, como mínimo, los siguientes puntos;

LUGAR Y FECHA: En el encabezamiento del contrato debe de indicar el lugar y fecha en donde tiene lugar la firma.

REUNIDOS: Se refiere a las personas físicas o entidades jurídicas que se reúnen para la firma del contrato. En este punto se identificará a cada parte con sus datos: nombre completo, estado civil, DNI/NIF/CIF y dirección.

INTERVIENEN: Que personas físicas o entidades jurídicas firmaran el contrato en su propio nombre, pudiendo incluso firmar en nombre y derecho de un tercero según regula el  Artículo 1259 del código civil;

“Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.”

Lo que quiere decir, que nadie puede vender o comprar una casa en nombre de otra persona salvo que esté legítima y jurídicamente acreditado, disponiendo para ello de un poder notarial, por ejemplo.

RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL INMUEBLE. Es muy importante indicar la dirección completa junto con los datos registrales que, sin lugar a dudas, identifiquen la vivienda. Los datos registrales de una vivienda los podemos encontrar en la escritura de compraventa o bien en la nota simple (número de finca, libro, tomo, folio, etc.).

CARGAS: indicaremos si la vivienda responde sobre alguna carga, gravamen o limitación. Esta información viene en la nota simple. Es muy importante que la nota simple sea reciente para comprobar su estado.

Por último, debemos especificar si la vivienda se venderá libre de toda carga, gravamen y/o limitación.

ARRENDAMIENTOS: indicaremos si la vivienda se encuentra alquilada o libre de ocupantes.

CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: Para el supuesto en que la vivienda se encuentre incluida dentro del ámbito de aplicación del Real Decreto 235/2013 hay que obtener el certificado de eficiencia energética, previo a la firma del contrato, que salvo pacto entre las partes, corre a cargo del vendedor.

ARRAS: indicaremos la cantidad a depositar, así como el tipo de arras (mira nuestro artículo sobre los tipos de arras para más información) que regulara el contrato para el eventual caso de incumplimiento o desistimiento de una de las partes.

PRECIO: Pondremos el precio total de la compra-venta, sin tener en cuenta la cantidad entregada como arras.

FORMA DE PAGO: Aquí se debe de especificar que la cantidad entregada lo es a cuenta del precio total de la compraventa, e indicar que la cantidad pendiente será satisfecha conforme se haya acordado.

PLAZO: Indicaremos cual es el plazo máximo para formalizar la compraventa ante notario.

GASTOS: Hay que indicar quienes se harán cargo de los gastos derivados de la escritura de compraventa, incluido el IIVTNU (Plusvalía municipal).

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