La situación del alquiler frente a la okupación

La situación del alquiler frente a la okupación

Tres noticias han llamado la atención este mes (y diremos este año, ya que aún estamos en enero) en el mercado inmobiliario, y no es precisamente el covid, aunque en parte podríamos relacionarlo.

  • Aumenta la incertidumbre en la rentabilidad del alquiler ante las medidas que propone el gobierno español. España legaliza la okupación de viviendas con la modificación que realizó este mes del decreto antidesahucios de diciembre de 2020.
  • El parlamento europeo emite la Resolución de 21 de enero de 2021 sobre el acceso a la vivienda
  • Francia aprueba una ley de desahucio.

¿En qué situación dejan estos planteamientos regulatorios y legales a los inversores y pequeños propietarios? Lo primero que podemos ver es que la recesión del covid ya había generado miedo y contraído el mercado, pero a ello se suman las constantes noticias que se vienen oyendo al respecto de sobre-regular el mercado inmobiliario para atender a la constante falta de vivienda.

Medidas tales como aumentar la duración de los arrendamientos (LAU, hasta 5 años si es persona física, 7 años si es persona jurídica), reducir las garantías que se puedan a los inquilinos, aumentar los impuestos a las socimis, suspender los desahucios o proteger la okupación o aumentar el IBI a viviendas vacías, son medidas que reducen la seguridad jurídica para que el alquiler sea rentable.

Lo cierto es que existen algunas cuantas garantías legales que pueden aplicar los propietarios para reducir este margen de incertidumbre.

¿Qué hay de verdad en esto?

La Ley Antidesahucios

El 22 de diciembre se aprobada el RD-Ley 37/2020 o Ley Antidesahucios que paraliza los desahucios hasta el final del estado de alarma en familias vulnerables y okupas en situación de riesgo, el problema es que el 20 de enero de 2021 otro Real Decretó lo modificó al eliminar una cláusula, ahora, si un okupa se apodera una casa vacía sin intimidación, puede beneficiarse de dicha protección.

Se modifica el artículo 1 bis introducido en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes, con objeto de dar cobertura a las situaciones en las que los procedimientos de desahucio y lanzamiento afecten a personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional, incluso en las causas penales en las que el lanzamiento afecte a personas que carezcan de título para habitar una vivienda. Esta modificación se ampara en la competencia exclusiva del Estado atribuida por la regla 6.ª del artículo 149.1 de la Constitución Española, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de legislación procesal.

Esta medida ha sido vista por todos los colectivos relacionados con el mercado inmobiliario como una vía libre que va a favorecer la okupación de viviendas al dar nuevas armas a los okupas. Algunas de ellas son Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI), Colliers, Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), entre otras.

La medida nos pone en 2 supuestos.

No se puede desahuciar cuando:

  • Se trate de familias vulnerables, okupas o con contrato
  • Familias con menores
  • Violencia de género

Sí se puede desahuciar cuando:

  • Cuando la okupación se haya producido a través de la intimidación o violencia sobre las personas
  • Cuando se produzcan actividades ilegales en la vivienda
  • Cuando sea vivienda habitual o segunda vivienda debidamente acreditada

Aparte se abre la posibilidad de que la Comunidad Autónoma indemnice a los propietarios de acuerdo al índice de precios de alquiler de la zona.

¿La Unión Europea pide a España no regular el precio máximo del alquiler?

La Unión Europea es consiente que la vivienda escasea en todo su territorio, de hecho, han valorado que falta una inversión de 57.000.000 de euros en vivienda asequible. Por ello se publicó un resolución por parte del Parlamento Europeo. Recordemos que una resolución no tiene fuerza normativa, no es vinculante por tanto, pero suele influir en la normativa que acaban aprobando tanto el parlamento como los Estados miembro.

La Resolución 2019/2187(INI) de 21 de enero de 20201 del Parlamento Europeo sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos plantea que no hay vivienda para todos e insta a los Estados de la Unión a dar solución a dicho problema, evitando las burbujas especulativas tanto en compra-venta como en mercado alquiler, atender a déficit de vivienda , aumentando la vivienda estatal asequible, controlando el alquiler vacacional por los perjuicios que puede suponer a las ciudades y a la hostelería.

Sobre el alquiler:

  • “pide a los Estados miembros y a las autoridades regionales y locales que garanticen la transparencia de los alquileres y presten apoyo a organizaciones que trabajan en la protección de los inquilinos y propietarios que ocupan sus propias viviendas y establezcan procedimientos de resolución de litigios legales de umbral bajo”.

Sobre la vivienda:

  • Pide a los Estados un enfoque integrado en materia de vivienda social, pública y asequible a escala de la Unión’ y ‘garantizar la seguridad de la tenencia y unos mercados de vivienda inclusivos’. 
  • Como solución, o al menos minimizar el impacto negativo, anima a los Estados miembro a colaborar en la financiación de inversiones sociales destinadas a resolver problemas de vivienda con los interlocutores sociales, la sociedad civil y el sector privado.
  • La inversión en vivienda social, pública y asequible debe ir acompañada de viviendas energéticamente eficientes.
  • Impulsando el ahorro energético y dando prioridad a la reducción de las emisiones y a la eficiencia energética mediante la renovación de viviendas, con el fin de garantizar una transición socialmente justa hacia una economía climáticamente neutra que no deje atrás a nadie.
  • Pide a los Estados miembros que inviertan más en residencias de mayores accesibles, con servicios de atención de calidad, accesibles para una gama más amplia de la población mayor
  • Pide a los Estados miembros que faciliten el acceso a la vivienda y fomenten los barrios diversos mejorando el acceso a los créditos y los alquileres con opción de compra para los jóvenes, las familias de renta baja y media, y las personas pertenecientes a grupos desfavorecidos.

Sobre el alquiler vacacional:

  • El problema con el alquiler vacacional, según el Parlamento, es que retira vivienda del mercado, reduciendo la oferta y aumentando los precios, además de que pueden tener un impacto negativo sobre la habitabilidad de los centros urbanos.  Por eso, pide a la Comisión que conceda discrecionalidad a las autoridades nacionales y locales para definir normas proporcionadas para los servicios de hostelería, incluido el registro obligatorio, la limitación de licencias y políticas de zonificación específicas, la limitación de la duración, el abandono de los centros urbanos y la disminución de la calidad de vida en ellos, en detrimento de sus residentes. También insta a crear una propuesta relativa a los requisitos obligatorios de intercambio de información para las plataformas en el mercado del alquiler de alojamientos a corto plazo.

Sobre los desahucios:

  • En materia de desalojos, y para cumplir con la legislación internacional en materia de derechos humanos, deben darse una serie de criterios, que incluyen una interactuación significativa con los afectados, la exploración de todas las alternativas viables, la reubicación en una vivienda adecuada previo acuerdo de los hogares afectados, para que nadie quede sin hogar, así como el acceso a la justicia para garantizar la equidad procesal y el cumplimiento de todos los derechos humanos. También pide a la Comisión y a los Estados miembros que garanticen que, cuando no se cumplan estos criterios, los desahucios se consideren forzosos y constituyan una violación del derecho a la vivienda; exige que los desahucios forzosos definidos en la legislación internacional sobre derechos humanos estén prohibidos en todas las circunstancias.

Se trata de medidas encaminadas a proveer de vivienda a grupos vulnerables y en principio no deberían tener mayores efectos sobre la inversión.

Protegerse contra la okupación

Francia aprueba una ley de desalojo exprés de los ocupas, La ocupación ilegal debe ser constatada por la policía judicial en un plazo máximo de 48 horas desde la solicitud, mientras que el desahucio debe producirse en un máximo de 24 horas desde que se notifica a los okupas que deben abandonar la vivienda. Cabe la posibilidad de que la policía judicial no autorice el desalojo: por ejemplo, si es un motivo de interés general o cuando no se dan las condiciones del procedimiento de evacuación forzada, dice la norma.

Frente a la marea europea, Francia se lanza a la protección de la propiedad privada, haciendo frente a un problema antes de que sea ingobernable. Bien es cierto que Francia sí tiene una amplia oferta de vivienda pública o protegida. En cualquier caso, se trata de una normativa que nos da esperanza, ya que ofrece un ejemplo cercano en el que ver los efectos de la protección de la vivienda. No olvidemos que en España la vivienda está protegida en la Constitución y que por tanto no es suficiente un Real Decreto para legislar por encima de este derecho.

No podemos tampoco mirar a otro lado ante las familias que se quedan sin hogar, pero no deja de ser cierto que el Estado no puede culpabilizar ni a empresas ni a propietarios por no poder proveerse de un parque inmobiliario con el cual dar una vivienda a estos sectores. Más que ayudar con la batería de medidas que se plantean o han aprobado, bien podría buscar soluciones con el sector privado para ofrecer soluciones temporales que beneficien a todas las partes mientras se trabaja en una solución apropiada.

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