Legalizar obra sin licencia

es posible legalizar obras ilegales

Ocupación por parte de áticos o bajos de cubiertas o sótanos para uso o disfrute, ampliación de viviendas en campos, reestructuración de espacios interiores, modificación de entrada/salida de coches. Esto plantea diversos problemas según sea el tipo de propiedad del espacio ocupado, ubicación, etc.

En el primer caso, ocupación de cubiertas o sótanos, hay que ser propietarios de pleno derecho y no se puede superar la edificabilidad de la vivienda. En el caso de viviendas independientes o pareados, si se cumple con la normativa urbanística.

Por qué es importante la licencia para una construcción

Básicamente, porque se trata de una infracción sancionable. Puede darse el caso de que el ayuntamiento identifique una construcción ilegal, en tal caso otorga un plazo de 2 meses para legalizar la construcción. O bien, porque quieras vender la propiedad y suponga un problema que pueda paralizar la compra-venta.

Además, hay casos en los que va a ser necesaria la legalización: Para conseguir la Licencia de apertura si es un negocio y Licencia de primera ocupación si es una vivienda, para vender o alquilar, para dar de alta los suministros: luz, agua, evacuación de residuos, basuras, accesibilidad; para solicitar ayudas a la rehabilitación…

Si las obras ilegales son detectadas durante su construcción el ayuntamiento puede ordenar su demolición, y si ocurre durante los primeros 4 años, sancionar y demoler o legalizar, si es posible.

Qué obras deben legalizarse

La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece en su Artículo 2.2 las obras que tendrán la consideración de Edificios y por ende disponer de proyecto y su correspondiente Licencia Municipal de Obras

Así pues dicha Ley establece que se consideran edificios las siguientes obras:

  • Toda NUEVA CONSTRUCCIÓN, excepto las de escasa entidad y sencillez que no sean de uso residencial ni público y sean de una sola planta
  • REFORMAS O REHABILITACIONES en edificios existentes si se actúa sobre su envolvente, volumetría, estructura o se cambia el uso del edificio
  • Obras de intervención total o parcial en edificaciones catalogadas o protegidas

Procedimiento para legalizar una edificación sin licencia de construcción

Legalizar una obra paso a paso

Es posible legalizar una obra ya realizada. Es la normativa urbanística quien regula esto, si no se ha superado la edificabilidad permitida y no se destina a usos prohibidos es posible legalizar una obra ya realizada.

Antes de comenzar el procedimiento, lo recomendable es ponerse en contacto con un arquitecto o arquitecto técnico colegiado y familiarizado con la normativa urbanística local, que varía ampliamente de municipio a municipio, para que revise si la obra realizada es legalizable o necesita adaptarse, o directamente no se puede legalizar.

Requisitos

Para poder legalizar las obras realizadas, estas tendrán que:

  • Cumplir con la normativa urbanística
  • Con el Código Técnico de Edificación
  • El Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
  • Cumplir con las condiciones de habitabilidad si se trata de una vivienda.

Documentación

La legalización de la obra requiere de un expediente de legalización que consiste en varios documentos. Hay que solicitar al ayuntamiento correspondiente la licencia de obra, pagar las tasas y acompañar este documento con un proyecto firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, que consiste en memoria, planos, mediciones y presupuesto.

Costes

Honorarios del arquitecto, tasas por la licencia de obras (en Alicante se miden en función del tipo de obra, menor o mayor, así como por los metros cuadrados de la vivienda). Un cambio en la estructura de la vivienda supone la solicitud de permiso de obra.

Una vez las obras se hayan legalizado conviene actualizar la escritura de la propiedad y registrar los anexos. Estas tasas están reguladas por ley y rondan el 0,5% del valor catastral (actualizado con el/los anexo/s).

¿Cuándo no es posible legalizar?

En el caso de que las obras realizadas no se adaptan a la normativa y tampoco se puedan realizar obras para su adaptación, no se podrá realizar proyecto de legalización y el ayuntamiento podrá solicitar su demolición durante los primeros años antes de que prescriban. Si ya hubieran prescrito, las obras realizadas pasarán a quedarse “fuera de ordenación” y no podrá realizar proyecto de legalización.

El problema es que al quedar fuera de ordenación no podrán realizar ninguna de las siguientes construcciones:

  • Obras de Consolidación.
  • Obras de Aumento de Volumen.
  • Obras de Modernización.
  • Obras de Incremento de su valor de expropiación.

Sanciones por una obra ilegal

Una obra ilegal supone una infracción urbanística, debido a que es necesario solicitar una licencia de obra para varios supuestos, puedes consultar nuestras notas sobre licencia de obra para baños y licencia de obra para cocinas. La infracción por no haber solicitado licencia prescribe en general en 4 años, aunque depende de cada Comunidad Autónoma, en la C. Valenciana son 4 años. Por otro lado, la obra puede o no ser legalizable, en el primer caso hay que presentar un expediente de legalización, en el segundo, el ayuntamiento puede solicitar su demolición.

Aparte, puede existir una obligación penal por delitos contra la ordenación del territorio.

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